Zum Tag des Wohnungsbaus: Neubau allein löst die Wohnungsfrage nicht – Forschungsteam plädiert für zirkuläre Wohnraumnutzung (26.3.2026)

Mehr bauen, schneller bauen, günstiger bauen – zum bundesweiten „Tag des Wohnungsbaus“ der Initiative “Impulse für den Wohnungsbau” steht erneut der Neubau im Zentrum der öffentlichen Debatte. Forscher*innen aus dem Projekt „ZiWoNu – Zirkuläre Wohnraumnutzung“ warnen jedoch davor, die Debatte einseitig auf den Neubau zu verengen.

Neubau ist teuer und geht oft am Bedarf vorbei

Studien zeigen, dass Neubau häufig die teuerste Form ist, um Wohnraum zu schaffen – insbesondere wenn dafür bestehende Gebäude abgerissen werden müssen. Vor allem beim Neubau auf der “grünen Wiese” und bei Einfamilienhausgebieten entstehen auch für die Kommunen hohe finanzielle Aufwendungen für Infrastruktur wie Straßen, Kitas und ÖPNV. Die hohen Baukosten führen dazu, dass neu errichtete Wohnungen in der Regel deutlich teurer sind als Bestandswohnungen. Sie entstehen häufig im hochpreisigen Segment und sind für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen kaum zugänglich. Gleichzeitig treiben sie den Mietspiegel in den Quartieren weiter nach oben und sorgen so mittel- bis langfristig für weniger bezahlbares Wohnen. Untersuchungen zu sogenannten Umzugsketten zeigen zudem, dass die erhofften Entlastungseffekte durch Neubau – also dass durch Umzüge nach und nach günstigere Wohnungen frei werden – begrenzt sind oder nur sehr verzögert auftreten.

Trotz einer steigenden Zahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten werden in Deutschland auch weiterhin große Wohnungen gebaut. Andere Länder reagieren hier bereits stärker auf demografische Entwicklungen. Auch beim Thema altersgerechtes und barrierefreies Bauen herrscht in unserer alternden Gesellschaft enormer Nachholbedarf.

Leerstand, Fehlbelegung, ungenutzte Potenziale

Gleichzeitig wird der vorhandene Wohnraum vielerorts nicht optimal genutzt. Große Wohnungen oder Einfamilienhäuser werden von ein oder zwei Personen bewohnt, während Familien dringend nach ausreichend Platz suchen. Hinzu kommen Leerstände, Zweitwohnungen und spekulativer Leerstand in gefragten Lagen. Die Wohnungsfrage ist daher nicht nur ein Mengenproblem, sondern in erster Linie ein Verteilungs- und Strukturproblem.

Zirkuläre Wohnraumnutzung als nachhaltige Alternative

Genau hier setzt das Forschungsprojekt ZiWoNu an. Ziel ist es, Konzepte der zirkulären Wohnraumnutzung zu untersuchen, weiterzuentwickeln und in der Praxis zu verankern. Gemeint sind Strategien, die den bestehenden Wohnraum bedarfsgerecht verteilen – etwa durch Informationskampagnen, kommunale Beratungsangebote, Wohnraumtauschprogramme, Förderprogramme oder Erleichterungen für alternative Wohnformen. Neubau wird dabei nicht ausgeschlossen. Im Gegenteil: Zielgerichtet kann er Umzugsketten in Gang setzen und insbesondere für ältere Menschen eine barrierefreie Alternative zum oft zu großen, arbeitsintensiven Eigenheim bieten.

Lernen von guten Beispielen

Das ZiWoNu-Team stellt deshalb derzeit eine Sammlung beispielhafter Projekte von “Anpassungsbauten” zusammen. Diese bieten bedarfsgerechten, bezahlbaren Wohnraum – insbesondere für ältere Menschen, die ihre Wohnsituation verändern wollen. Ein Teil dieser Gebäude wird im weiteren Projektverlauf näher untersucht: Wie ist die Wohnzufriedenheit der Bewohner*innen? Welche Rolle spielen die Kommunen in der Entwicklung und Umsetzung? Welche ergänzenden Informations- und Beratungsangebote oder sonstige Rahmenbedingungen waren förderlich oder hinderlich? Und was können andere Kommunen, Wohnungswirtschaft oder Bau- und Planungsunternehmen daraus lernen?

Die Ergebnisse sollen praxisnahe Empfehlungen liefern – für eine Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, die zielgerichteten Neubau als einen von mehreren Bausteinen und nicht als Allheilmittel betrachtet.

Wohnungsbau neu denken

Zum Tag des Wohnungsbaus appelliert das ZiWoNu-Team an die Politik und Baubranche, die Debatte zu erweitern: „Mehr bauen“ darf nicht die einzige Antwort bleiben. Eine nachhaltige Lösung der Wohnungsfrage erfordert ein Umdenken – hin zu einem intelligenten Zusammenspiel von Bestandserhalt, sozialer Steuerung, zirkulärer Nutzung und bedarfs- sowie klimagerechtem Neubau.

Autoren und Kontakt: Patrick Zimmermann (ifeu) und Lennart Wenning (DUH)